Posible escenario inmobiliario post pandemia

Personal sanitario en el aeropuerto Jorge Chávez. Fuente: embaperu.ch

Mucho se menciona el término “nueva normalidad”. Lo cierto es que estamos viviendo un tiempo de prueba ante esta cuarentena que nos obliga a replantearnos muchas cosas no sólo en nuestro estilo de vida, sino también en nuestro modo de relacionarnos con quienes convivimos y a valorar lo que tenemos, aunque muchas veces lo olvidemos debido a nuestros quehaceres profesionales. Aplicar esta reflexión a todos los ámbitos es difícil, pues cada uno tiene detalles particulares que obligan a una nueva forma de trabajar específica para reactivar el aparato productivo del país.

Fuente: adiperu.pe

El sector inmobiliario no es ajeno a esta coyuntura. Si bien es diferente a la crisis financiera mundial de 2008 producida por la explosión de la burbuja inmobiliaria inflada por las hipotecas sub-prime, estamos en una paralización que degenerará en una recesión que puede tomar varios años en superar. Sin embargo, el sector inmobiliario, pese a sufrir un bajón en lo referido a su actividad y al valor de los activos que conforman todo este mercado no dejará de tener valor como inversión vital para toda persona que busca mejorar su posición económica y para su familia.

Es por eso que el mercado inmobiliario está experimentando una transformación en cuanto a la forma de mantener el carácter dinámico de este negocio, específicamente en cuanto a la transferencia de predios e inmuebles o a la generación de renta para el propietario que invierte. Un ejemplo es el surgimiento de las adendas para reducir las rentas por un lapso de tiempo determinado en un contrato de arrendamiento, pues es mejor ganar menos que no ganar nada. Otro ejemplo es la reducción de las tasas de interés y de las cuotas iniciales por parte de las empresas constructoras (incluso algunas ya no exigen estas últimas) para evitar mayores pérdidas económicas y de potenciales interesados.

Fuente: andina.pe

La reciente legislatura del casi nuevo Congreso dio como algunos de sus frutos la Ley N°29090 y su reglamento el D.S N°029-2019-VIVIENDA, mediante los cuales se regulan los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y edificación, y por la Resolución N°087-2020 se publicó el Protocolo para prevenir y controlar la propagación del COVID-19, en el personal que interviene en la ejecución de obras de construcción. El 06 de mayo de 2020, se publicó el D.S. N°006-2020-VIVIENDA que aprueba el nuevo Reglamento de los Revisores Urbanos, que recoge las modificaciones realizadas por el Decreto Legislativo N°1426 a la Ley 29090 ley de Regulación de habilitación urbana y de edificación.

Sede del MVC. Fuente: peru21.pe

A su vez, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVC) publicó el D.S. N°029-2019, mediante el cual aprobó un nuevo reglamento de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación. Tiene sus aspectos positivos como la fiscalización de los procesos de otorgamiento de licencias y que, también, las licencias de habilitación urbana y/o edificación son inscribibles en la partida registral del predio. Ahora, esta partida solo debe cumplir con los requisitos formales para ser inscrita y los registradores de la SUNARP ya no podrán hacer análisis de fondo sobre la misma.

Fuente: construccioneindustria.com

Sin embargo, también tiene aspectos negativos, como la modificación del artículo 3.2, el cual exige que para obtener una licencia de edificación se tiene que acreditar que el proyecto cuenta con la habilitación urbana. Ello sólo generará sobrecostos para obtener una licencia de edificación, pues antes no se exigía la recepción de obras, por lo tanto, tampoco el aporte, hasta que inscribías la propiedad en el registro. “Ahora lo han extendido absolutamente a todo y han creado una grave barrera burocrática y lo que hace es llevarnos hacia la informalidad", señala la especialista en derecho inmobiliario María Murillo Peñaranda.

Formato de solicitud de licencia de edificación. Fuente:slideshare.net

Encima, en el artículo 6.2 se menciona que el funcionario que emite licencias resoluciones o cualquier acto administrativo, así como el servidor municipal, son sujetos de responsabilidad penal por el otorgamiento ilegal de derechos. ¿Qué funcionario público querrá firmar con todo ese temor? Eso va a paralizar toda la inversión privada, pues “les está limitando la posibilidad de interpretar la norma. En vez de ayudar, este artículo dificulta”, asegura la citada experta.

Congresista Mártires Lizana. Fuente: peru21.pe

Como si no fuera suficiente, existen riesgos que se asocian con el manejo de nuestras autoridades en el ámbito legislativo, al momento de reimpulsar el aparato productivo con medidas populistas, poniendo dificultades en su cometido. Por ejemplo, el congresista Mártires Lizana (Fuerza Popular) presentó un proyecto de ley que propone declarar de ‘necesidad pública’ la expropiación y posterior titulación en beneficio de los posesionarios de los terrenos ocupados de forma informal hasta antes del “25 de noviembre de 2010”. Un enunciado que no se encontraba ni en la Ley de formalización de la propiedad informal ni en la Ley Orgánica de Municipalidades, y que ha sido criticado porque fomentará la invasión de terrenos y la informalidad, sin dejar de mencionar que la Constitución no permite la expropiación por “interés social” como fundamento jurídico de ese proyecto.

Fuente: sat.gob.pe

Otro ejemplo de populismo legislativo es el proyecto de ley que grava a las fortunas personales (presentado por la congresista del Frente Amplio, Rocío Silva Santisteban), el cual, en la práctica, sólo afectará a la clase media y no al sector A-B como pretende. Hay que recordar que esa misma iniciativa se impulsó durante el primer gobierno de Alan García (1985-1990) haciendo desaparecer a la mayor parte de dicho sector socio-económico. Como si no fuera suficiente el impuesto a la Renta, de Alcabala y Predial que gravan el patrimonio inmobiliario del 30% formal de nuestra economía. Da la impresión de que ciertos parlamentarios o no leen la Constitución ni los libros de Historia o sólo se dejan llevar por el ambiente de populismo como tentación política para ganar aprobación de las masas mientras dure el actual Congreso. Algo cuestionable.

Edificio ecoamigable. Fuente: andina.pe

El coronavirus también provocará una caída intensa en la venta de oficinas, ya que este virus dio el último paso para poder consolidar el teletrabajo o home office. Consecuentemente, se está evaluando la posibilidad, con ayuda de las Municipalidades, en transformarlas en mini departamentos para estudiantes o personas solteras. En el caso de las viviendas tendrán una mayor acogida los inmuebles de un costo inferior a los 200 mil dólares. Todavía no hay una caída en los precios de los inmuebles, la cual se prevé que se produzca entre julio y agosto.

Fuente: gestion.pe

Pese a todo lo anteriormente dicho, el horizonte inmobiliario no es oscuro, ya que la demanda de viviendas sigue siendo alta y eso se traduce en una gran ventaja para los compradores, pues se están lanzando créditos hipotecarios con una tasa nunca antes vista, lo cual les permitirá comprar y no generar un interés no muy elevado. Sin duda, una oportunidad excepcional para invertir de modo inteligente en opciones inmobiliarias que a corto plazo pueden ganar mayor dinamismo, especialmente en el público millenial e independiente. Los ajustes por la difícil coyuntura exigen una adaptación general reflejada en los ajustes a los actuales y futuros contratos inmobiliarios a corto plazo y en destrabar los pasos para acceder a los préstamos del programa Reactiva Perú. Todo esto es una valiosa lección para aprender de los errores del pasado y denunciar su repetición para evitarlos, así como para impulsar la creatividad en el diseño de futuros proyectos y de actuar con una visión a largo plazo realista pero también optimista.

Sí se puede

Hace algunos años, Freddy Ternero tituló "¡Sí se puede! La conquista de un sueño" a su libro de memorias, con el fin de recordarnos las hazañas conseguidas durante su trayectoria como jugador, entrenador y político, especialmente cuando consiguió que el club Cienciano del Cusco ganara la Copa Sudamericana en 2003. El grito "Sí se puede" se viralizó a nivel nacional e incluso se utilizó posteriormente con fines políticos. Sin embargo, parece que dicho grito se limita a partidos de fútbol o a logros partidarios y no lo aplicamos en nuestra vida social como miembros de todo un país. Una llamada de atención que se refleja en el célebre video Transformemos el Perú, producido por la ONG Responsabilidad Social Todos.

Sin embargo, el "Sí se puede" es un grito que se genera como resultado de cualquier logro no sólo colectivo, sino personal. Aquí es donde reside el verdadero reto, pues en nuestro interior estamos sometidos a una serie de recuerdos dolorosos, traumas, miedos e inseguridades que muchas veces nos paralizan e intimidan ante cualquier reto. El mundo busca matar esos miedos con terapias, mensajes en redes, apoyos amicales y consejos profesionales de influencers con experiencia. Pero pocos con un arma poderosa: la oración. Y ése es el caso del recientemente fallecido Juan Carlos Mizuaray, de cuyo testimonio de conversión trata el presente artículo.

Para quienes no lo saben, Mizuaray fue el fundador de la ONG EX LGBT, que agrupa a hombres y mujeres que estuvieron sumergidos en la vida homosexual, lésbica o transexual y que viajan por diferentes ciudades dentro y fuera del país narrando sus testimonios de conversión espiritual al cristianismo evangélico teniendo como soporte la oración, la predicación, la lectura de la Biblia, el acompañamiento para la sanación emocional y del espíritu. En otras palabras, es un grupo de conversos del estilo de vida contrario al orden divino y que hacen un apostolado testimonial que va a contracorriente de lo que predica el mundo en el siglo XXI.

A mediados de 2018 me tocó brindar una conferencia ante un grupo de católicos en un colegio de la capital peruana y ahí tuve el honor de conocer el testimonio de vida y conversión de Juan Carlos y de otras personas que tuvieron experiencias muy similares a la suya. La firmeza y convicción de sus palabras me conmovieron profundamente, al igual que los banners que utilizó para comparar visualmente su vida antes y después de su "nuevo nacimiento". Y esa no sería la única que vez que lo vi, porque fue un honor conocerlo y tratarlo como aliado en iniciativas provida y profamilia, como la Marcha por la Vida (hoy privada del apoyo del arzobispado de Lima y no sólo por la pandemia del COVID-19), conferencias y cursos auspiciados por diversas instituciones educativas y, sobre todo, la marcha Con mis hijos no te metas en sus dos ediciones de 2018 y 2019.

No obstante, hay una experiencia que siempre guardaré en mi memoria y que es una demostración de la valentía que tuvo. Cuando se llevó a cabo la Cumbre de las Américas en Lima en abril de 2018, asistí como parte de un grupo representante de la sociedad civil. Cuando todos estábamos en el hemiciclo, un grupo de simpatizantes chavistas boicoteó el evento a base de gritos y consignas, de lo cual se aprovecharon los representantes de los colectivos "trans". En eso, Juan Carlos hizo su aparición como representante de su ONG y no se dejó amedrentar por quienes propugnan una vida disoluta, sino que se mostró como un combativo hombre nuevo que da su voz a los que no comulgan con los dogmas del mundo liberal neomarxista de hoy. Se puede apreciar eso al final del artículo que publiqué hace 2 años (para ello sugiero ver el enlace https://pandeazucarperu.blogspot.com/2018/04/bienvenidos-al-mundo-real.html).

Hoy en día, mucha gente piensa que el estilo de vida LGBT, LGTBI, LGTBQ o las iniciales que sean, es algo que debería ser respetado y hasta promovido entre los jóvenes. Pero el testimonio de vida de Juan Carlos demuestra que, si bien Dios permite nuestro libre albedrío, también nos avisa de múltiples formas que también estableció un orden para realizarnos plenamente, teniendo como raíz su amor y misericordia insondables, las cuales renuevan nuestro ser desde lo profundo para demostrar que siempre busca rescatarnos del desorden y el dolor causados por nuestra inclinación al pecado. Dios nos ama pero también nos quiere realizados y reconciliados con nosotros mismos, con nuestra historia, con nuestras familias y nuestro entorno. Y nunca "tirará la toalla" respecto a uno solo de sus hijos. La decisión de dejarnos sanar y renacer con Él depende de cada uno, de forma libre y voluntaria.

La inesperada muerte de Juan Carlos me impactó, al igual que el video en el que concede una entrevista (la última de su vida) al periodista Fabricio Escajadillo. Testimonios así no salen en los medios masivos, entregados al poder político de turno o a los dictados de los grupos ideológicos que siempre buscan ganar adeptos en base a ingentes cantidades de dinero, manipulaciones mediáticas, campañas de ataques sistemáticos en redes a los opositores o "excomuniones sociales", como bien llamó el Papa Emérito Benedicto XVI a toda esa actitud de masas adoctrinadas en la fe hacia el Anticristo, incluso por quienes se hacen llamar cristianos. Porque lo políticamente correcto se presenta engañosamente como igual a la santidad, que significa literalmente sanctitas, es decir, excelencia de vida de acuerdo al modelo del hombre nuevo: Jesucristo.

Juan Carlos Mizuaray, nos diste un testimonio de vida impactante con el cual demostraste que es posible comenzar de nuevo, cuando estamos en el fondo del abismo de nuestros pecados, egoísmos y miserias, porque el propio Cristo dijo "No tengan miedo, yo he vencido al mundo". El buen pastor siempre nos buscará para curarnos y devolvernos la alegría perdida por el sembrador de la cizaña. Nos mostraste que una vida plena en Cristo siempre sorprende y puede tocar nuestras fibras más íntimas, de manera tal que nos preguntemos qué estamos haciendo con nuestras vidas y si estamos rindiendo frutos saludables para la posteridad. Que descanses en paz, que Dios te tenga en su gloria y ten por seguro que contarás con mis oraciones, porque personas como tú ahora nos inspiran a ser consecuentes con la Verdad, con la Fe y con el Amor.