Posible escenario inmobiliario post pandemia

Personal sanitario en el aeropuerto Jorge Chávez. Fuente: embaperu.ch

Mucho se menciona el término “nueva normalidad”. Lo cierto es que estamos viviendo un tiempo de prueba ante esta cuarentena que nos obliga a replantearnos muchas cosas no sólo en nuestro estilo de vida, sino también en nuestro modo de relacionarnos con quienes convivimos y a valorar lo que tenemos, aunque muchas veces lo olvidemos debido a nuestros quehaceres profesionales. Aplicar esta reflexión a todos los ámbitos es difícil, pues cada uno tiene detalles particulares que obligan a una nueva forma de trabajar específica para reactivar el aparato productivo del país.

Fuente: adiperu.pe

El sector inmobiliario no es ajeno a esta coyuntura. Si bien es diferente a la crisis financiera mundial de 2008 producida por la explosión de la burbuja inmobiliaria inflada por las hipotecas sub-prime, estamos en una paralización que degenerará en una recesión que puede tomar varios años en superar. Sin embargo, el sector inmobiliario, pese a sufrir un bajón en lo referido a su actividad y al valor de los activos que conforman todo este mercado no dejará de tener valor como inversión vital para toda persona que busca mejorar su posición económica y para su familia.

Es por eso que el mercado inmobiliario está experimentando una transformación en cuanto a la forma de mantener el carácter dinámico de este negocio, específicamente en cuanto a la transferencia de predios e inmuebles o a la generación de renta para el propietario que invierte. Un ejemplo es el surgimiento de las adendas para reducir las rentas por un lapso de tiempo determinado en un contrato de arrendamiento, pues es mejor ganar menos que no ganar nada. Otro ejemplo es la reducción de las tasas de interés y de las cuotas iniciales por parte de las empresas constructoras (incluso algunas ya no exigen estas últimas) para evitar mayores pérdidas económicas y de potenciales interesados.

Fuente: andina.pe

La reciente legislatura del casi nuevo Congreso dio como algunos de sus frutos la Ley N°29090 y su reglamento el D.S N°029-2019-VIVIENDA, mediante los cuales se regulan los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y edificación, y por la Resolución N°087-2020 se publicó el Protocolo para prevenir y controlar la propagación del COVID-19, en el personal que interviene en la ejecución de obras de construcción. El 06 de mayo de 2020, se publicó el D.S. N°006-2020-VIVIENDA que aprueba el nuevo Reglamento de los Revisores Urbanos, que recoge las modificaciones realizadas por el Decreto Legislativo N°1426 a la Ley 29090 ley de Regulación de habilitación urbana y de edificación.

Sede del MVC. Fuente: peru21.pe

A su vez, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVC) publicó el D.S. N°029-2019, mediante el cual aprobó un nuevo reglamento de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación. Tiene sus aspectos positivos como la fiscalización de los procesos de otorgamiento de licencias y que, también, las licencias de habilitación urbana y/o edificación son inscribibles en la partida registral del predio. Ahora, esta partida solo debe cumplir con los requisitos formales para ser inscrita y los registradores de la SUNARP ya no podrán hacer análisis de fondo sobre la misma.

Fuente: construccioneindustria.com

Sin embargo, también tiene aspectos negativos, como la modificación del artículo 3.2, el cual exige que para obtener una licencia de edificación se tiene que acreditar que el proyecto cuenta con la habilitación urbana. Ello sólo generará sobrecostos para obtener una licencia de edificación, pues antes no se exigía la recepción de obras, por lo tanto, tampoco el aporte, hasta que inscribías la propiedad en el registro. “Ahora lo han extendido absolutamente a todo y han creado una grave barrera burocrática y lo que hace es llevarnos hacia la informalidad", señala la especialista en derecho inmobiliario María Murillo Peñaranda.

Formato de solicitud de licencia de edificación. Fuente:slideshare.net

Encima, en el artículo 6.2 se menciona que el funcionario que emite licencias resoluciones o cualquier acto administrativo, así como el servidor municipal, son sujetos de responsabilidad penal por el otorgamiento ilegal de derechos. ¿Qué funcionario público querrá firmar con todo ese temor? Eso va a paralizar toda la inversión privada, pues “les está limitando la posibilidad de interpretar la norma. En vez de ayudar, este artículo dificulta”, asegura la citada experta.

Congresista Mártires Lizana. Fuente: peru21.pe

Como si no fuera suficiente, existen riesgos que se asocian con el manejo de nuestras autoridades en el ámbito legislativo, al momento de reimpulsar el aparato productivo con medidas populistas, poniendo dificultades en su cometido. Por ejemplo, el congresista Mártires Lizana (Fuerza Popular) presentó un proyecto de ley que propone declarar de ‘necesidad pública’ la expropiación y posterior titulación en beneficio de los posesionarios de los terrenos ocupados de forma informal hasta antes del “25 de noviembre de 2010”. Un enunciado que no se encontraba ni en la Ley de formalización de la propiedad informal ni en la Ley Orgánica de Municipalidades, y que ha sido criticado porque fomentará la invasión de terrenos y la informalidad, sin dejar de mencionar que la Constitución no permite la expropiación por “interés social” como fundamento jurídico de ese proyecto.

Fuente: sat.gob.pe

Otro ejemplo de populismo legislativo es el proyecto de ley que grava a las fortunas personales (presentado por la congresista del Frente Amplio, Rocío Silva Santisteban), el cual, en la práctica, sólo afectará a la clase media y no al sector A-B como pretende. Hay que recordar que esa misma iniciativa se impulsó durante el primer gobierno de Alan García (1985-1990) haciendo desaparecer a la mayor parte de dicho sector socio-económico. Como si no fuera suficiente el impuesto a la Renta, de Alcabala y Predial que gravan el patrimonio inmobiliario del 30% formal de nuestra economía. Da la impresión de que ciertos parlamentarios o no leen la Constitución ni los libros de Historia o sólo se dejan llevar por el ambiente de populismo como tentación política para ganar aprobación de las masas mientras dure el actual Congreso. Algo cuestionable.

Edificio ecoamigable. Fuente: andina.pe

El coronavirus también provocará una caída intensa en la venta de oficinas, ya que este virus dio el último paso para poder consolidar el teletrabajo o home office. Consecuentemente, se está evaluando la posibilidad, con ayuda de las Municipalidades, en transformarlas en mini departamentos para estudiantes o personas solteras. En el caso de las viviendas tendrán una mayor acogida los inmuebles de un costo inferior a los 200 mil dólares. Todavía no hay una caída en los precios de los inmuebles, la cual se prevé que se produzca entre julio y agosto.

Fuente: gestion.pe

Pese a todo lo anteriormente dicho, el horizonte inmobiliario no es oscuro, ya que la demanda de viviendas sigue siendo alta y eso se traduce en una gran ventaja para los compradores, pues se están lanzando créditos hipotecarios con una tasa nunca antes vista, lo cual les permitirá comprar y no generar un interés no muy elevado. Sin duda, una oportunidad excepcional para invertir de modo inteligente en opciones inmobiliarias que a corto plazo pueden ganar mayor dinamismo, especialmente en el público millenial e independiente. Los ajustes por la difícil coyuntura exigen una adaptación general reflejada en los ajustes a los actuales y futuros contratos inmobiliarios a corto plazo y en destrabar los pasos para acceder a los préstamos del programa Reactiva Perú. Todo esto es una valiosa lección para aprender de los errores del pasado y denunciar su repetición para evitarlos, así como para impulsar la creatividad en el diseño de futuros proyectos y de actuar con una visión a largo plazo realista pero también optimista.